W codziennym obrocie bardzo często spotykamy się z sytuacją, w której jedna ze stron jeszcze przed wykonaniem umowy przekazuje określoną kwotę pieniędzy. Najczęściej pada wtedy sformułowanie, że została wpłacona „zaliczka” albo „zadatek”. W praktyce wiele osób używa tych pojęć zamiennie, choć z prawnego punktu widzenia ich znaczenie i skutki są zupełnie różne. To z kolei może mieć ogromne znaczenie wtedy, gdy druga strona nie wywiąże się z umowy, odstąpi od niej albo po prostu zniknie z pieniędzmi.
1. Najprościej rzecz ujmując, zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet przyszłego świadczenia. Jeżeli umowa zostanie wykonana, zaliczka zostaje zaliczona na cenę. Jeżeli natomiast do wykonania umowy nie dojdzie, co do zasady powinna zostać zwrócona. Zaliczka nie daje więc sama w sobie szczególnego zabezpieczenia stronie, która ją wpłaciła. W wielu przypadkach oznacza to, że po zerwaniu umowy trzeba po prostu domagać się zwrotu pieniędzy, a czasami także dochodzić dalszych roszczeń na zasadach ogólnych.
2. Inaczej działa zadatek. Jego funkcja jest znacznie silniejsza, ponieważ ma on nie tylko potwierdzać zawarcie umowy, ale również mobilizować strony do jej wykonania. Jeżeli umowa nie dojdzie do skutku z winy strony, która zadatek wręczyła, druga strona może co do zasady zadatek zatrzymać. Jeżeli natomiast do niewykonania umowy dojdzie z winy strony, która zadatek otrzymała, kontrahent może domagać się zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej. Właśnie dlatego prawidłowe określenie, czy strony posłużyły się zadatkiem, czy tylko zaliczką, ma tak duże znaczenie.
3. W praktyce problem zaczyna się już na etapie sporządzania umowy. Strony często przekazują określoną sumę pieniędzy, ale nie zapisują wprost, czy chodzi o zadatek, czy o zaliczkę. Zdarza się również, że w przelewie wpisują jedynie ogólny tytuł, na przykład „rezerwacja”, „przedpłata” albo „wpłata na poczet umowy”. Taka nieprecyzyjność prowadzi później do sporów. Jeżeli bowiem strony nie oznaczą jasno charakteru wpłaconej kwoty, późniejsze wykazanie, że miała ona być zadatkiem, może być utrudnione.
Szczególne znaczenie ma to przy umowach dotyczących sprzedaży nieruchomości, samochodów, wykonania mebli na zamówienie, remontów czy usług budowlanych. W takich sprawach wpłacane kwoty bywają wysokie, a konsekwencje niewykonania umowy dla jednej ze stron bardzo dotkliwe. Osoba kupująca chce mieć zabezpieczenie, że sprzedający nie wycofa się w ostatniej chwili, natomiast sprzedający oczekuje gwarancji, że druga strona rzeczywiście sfinalizuje transakcję.
4. Warto pamiętać, że samo nazwanie wpłaty zadatkiem nie zawsze zamyka sprawę. Znaczenie ma również całokształt okoliczności, treść umowy, sposób jej wykonania i przyczyna, dla której transakcja ostatecznie nie doszła do skutku. Jeżeli żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie umowy albo odpowiedzialność ponoszą obie strony, skutki związane z zatrzymaniem zadatku lub żądaniem jego podwójnej wysokości mogą nie znaleźć zastosowania. Każdy przypadek wymaga więc dokładnej analizy.
5. Osoby zawierające umowy powinny zadbać o to, aby dokument był jasny i nie pozostawiał pola do interpretacji. Najbezpieczniej wprost wskazać, czy przekazywana kwota stanowi zadatek, czy zaliczkę, określić jej wysokość, sposób płatności oraz skutki niewykonania umowy. Dobrze jest również zadbać o odpowiedni tytuł przelewu i zachowanie całej korespondencji prowadzonej przed zawarciem umowy. W razie sporu takie dokumenty mogą mieć kluczowe znaczenie.
6. W praktyce kancelarii często spotykamy się z sytuacjami, w których klient był przekonany, że przekazał zadatek, a po analizie dokumentów okazuje się, że umowa wcale tego nie przesądza. Zdarza się także odwrotnie — klient rezygnuje z dochodzenia swoich praw, sądząc, że może żądać jedynie zwrotu wpłaconej kwoty, podczas gdy w rzeczywistości przysługuje mu roszczenie o zapłatę sumy dwukrotnie wyższej.
Dlatego przed podpisaniem umowy, a tym bardziej po jej zerwaniu, warto skonsultować treść dokumentów z prawnikiem. Czasami już jedna prawidłowo sformułowana klauzula może zdecydować o tym, czy wpłacone pieniądze będzie można łatwo odzyskać, czy też spór przerodzi się w długotrwałe postępowanie sądowe.
Jeżeli zawarli Państwo umowę i pojawił się problem ze zwrotem zadatku albo zaliczki, warto jak najszybciej przeanalizować dokumenty i ustalić, jakie roszczenia rzeczywiście przysługują w konkretnej sprawie.
